Steuerstrategien für Vermieter: Steuern beim Kauf & Vermieten sparen

Wer eine Immobilie kauft und vermietet, kann an vielen Stellen Steuern sparen \u2013 wenn er die Gestaltungen kennt und rechtzeitig nutzt. Hier die wichtigsten, geordnet nach Kauf und laufender Vermietung.

Beim Kauf: vorweggenommene Werbungskosten nutzen

Bis die passende Immobilie gefunden ist, sammeln sich oft Kosten an. Diese dürfen als vorweggenommene Werbungskosten der späteren Vermietung geltend gemacht werden \u2013 und zwar nicht nur für das später gekaufte Objekt, sondern auch für die Suche nach nicht erworbenen Objekten (sogenannte vergebliche Werbungskosten).

Beim Kauf: Grunderwerbsteuer durch Inventar senken

Nach dem Kauf fällt Grunderwerbsteuer an \u2013 je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Alles, was nicht Gebäude oder Grund und Boden ist, unterliegt ihr aber nicht: Wird Inventar mitgekauft (z. B. Einbauküche oder Schränke), bleibt dieser Anteil steuerfrei. Deshalb sollte schon im Kaufvertrag festgehalten werden, welcher Teil des Kaufpreises auf das Inventar entfällt.

Beim Kauf: die Abschreibung optimieren

Bei vermieteten Wohnimmobilien darf der Wertverlust als Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden \u2013 in der Regel 2 % pro Jahr auf den Kaufpreis des Gebäudes. Der Grund und Boden ist davon ausgenommen.

Da Kaufverträge die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude oft nicht ausweisen, wird sie später geschätzt \u2013 häufig zum Nachteil des Vermieters. Besser ist es, den Gebäudeanteil bereits im Kaufvertrag festzulegen: Je höher er ausfällt, desto höher die spätere Abschreibung. Die Werte müssen aber realistisch sein, um vor dem Finanzamt zu bestehen.

Während der Vermietung: die 15-%-Falle beachten

Reparaturen und Renovierungen (z. B. Maler- oder Erneuerungsarbeiten) sind grundsätzlich im Jahr der Zahlung voll als Erhaltungsaufwand absetzbar. Maßnahmen, die den Standard wesentlich heben oder die Immobilie erweitern (Anbau, Dachausbau), gelten dagegen als Herstellungskosten und wirken sich nur über die Abschreibung (2 % pro Jahr) aus.

Achtung: Übersteigen die Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, stuft das Finanzamt sie insgesamt als Herstellungskosten ein (anschaffungsnaher Aufwand). Es lohnt sich, die Kosten laufend zu überwachen und einzelne Maßnahmen ggf. ins vierte Jahr zu verschieben.

Während der Vermietung: Erhaltungsaufwand richtig verteilen

Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das kann sinnvoll sein, um die Steuerprogression über mehrere Jahre zu mindern. Voraussetzung: Es handelt sich um ein Gebäude im Privatvermögen, das überwiegend Wohnzwecken dient.

Bei Mietausfall: Grundsteuererlass beantragen

Bei erheblichen Mietausfällen kann ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden \u2013 jeweils bis zum 31. März des Folgejahres. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Eigentümer nicht zu vertreten hat. Ist die übliche Jahresrohmiete um mehr als die Hälfte gemindert, sind 25 % Erlass möglich; fällt der Ertrag vollständig aus, sind es 50 %.

Bei Leerstand: Werbungskosten sichern

Steht eine Wohnung leer, führen die laufenden Kosten zu einem Verlust aus Vermietung, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann und so die Steuerlast senkt. Wichtig ist, gegenüber dem Finanzamt die fortbestehende Vermietungsabsicht nachweisen zu können \u2013 heben Sie daher Belege wie Annoncen, Makleraufträge und Besichtigungsprotokolle gut auf.

Alle Angaben sind nach bestem Wissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr. Sie ersetzen keine individuelle Beratung im Einzelfall – sprechen Sie uns gerne an.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Auf mitgekauftes Inventar (z. B. Einbauküche, Schränke) fällt keine Grunderwerbsteuer an – es sollte im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden.

Wie hoch ist die Abschreibung (AfA) für vermietete Wohnimmobilien?
In der Regel 2 % pro Jahr – aber nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf Grund und Boden. Je höher der im Kaufvertrag vereinbarte Gebäudeanteil, desto höher die steuermindernde Abschreibung.

Was ist anschaffungsnaher Herstellungsaufwand?
Übersteigen die Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als Herstellungskosten – dann sind sie nicht sofort, sondern nur über die Abschreibung (2 % pro Jahr) absetzbar.

Kann ich bei Mietausfall die Grundsteuer mindern?
Ja. Bei einer Ertragsminderung von mehr als der Hälfte sind 25 % Erlass möglich, bei vollständigem Ausfall 50 %. Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen.