Familienheim steuerfrei übertragen: 10-Jahresfrist beachten

Das Verschenken oder Vererben des Familienheims unterliegt in der Erbschaft- und Schenkungsteuer besonderen Vergünstigungen. So lässt sich das Familienheim zu Lebzeiten schenkungsteuerfrei auf den Ehegatten übertragen, und es kann im Todesfall erbschaftsteuerfrei auf den Ehegatten oder die Kinder vererbt werden. Allerdings sind diese beiden Regelungen nicht gleich ausgestaltet: Die Vererbung hat besondere Voraussetzungen, die es bei der Schenkung gar nicht gibt. Worauf Sie achten müssen, zeige ich Ihnen im Folgenden.

Was gilt als Familienheim?

Als Familienheim gilt jede zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie, in der sich der Lebensmittelpunkt des Erblassers befunden hat. Diese kann steuerfrei an den Ehegatten oder das eigene Kind vererbt werden – vorausgesetzt, der Erbe nutzt die Immobilie auch nach der Erbschaft weiterhin als Familienheim. Im Todesfall ist dabei eine wichtige Voraussetzung, dass der Erbe die Wohnung noch 10 Jahre als Familienheim nutzt.

Schenkung an den Ehegatten: ganz ohne Haltefrist

Diese Regelung ist deutlich enger gefasst als die Schenkung des Familienheims an den Ehegatten. Wird das Familienheim bereits zu Lebzeiten auf den anderen Ehegatten übertragen, gibt es die Voraussetzung der 10-jährigen Weiternutzung nicht. Überträgt ein Ehegatte seinen Anteil am Familienheim zu Lebzeiten auf den anderen, kann dieser die Immobilie kurzfristig verkaufen, ausziehen oder den Kindern zur Nutzung überlassen – es bleibt stets bei der Steuerfreiheit der Schenkung.

Daher ist es ratsam: Sollte einer der Ehegatten schwer erkranken, das Familienheim bereits zu Lebzeiten auf den anderen Ehegatten zu übertragen – und nicht erst einen möglichen späteren Todesfall abzuwarten und die Immobilie dann zu vererben.

Vererbung: die 10-Jahres-Nutzung entscheidet

Wird das Familienheim vererbt, muss der Erbe die Immobilie weiterhin 10 Jahre als eigenes Familienheim nutzen. Tut er dies nicht, wird die Steuerfreiheit rückwirkend versagt – der Erbe muss für diese Immobilie dann ganz regulär Erbschaftsteuer entrichten.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein älteres Ehepaar besitzt gemeinsam ein Haus, in dem es seit vielen Jahren zusammen wohnt. Der Ehemann verstirbt und vererbt seinen Anteil am Familienheim an seine Frau. Diese Vererbung des hälftigen Anteils unterliegt nicht der Erbschaftsteuer, da die Befreiung für das Familienheim greift.

Nach 8 Jahren möchte die Witwe die Immobilie ihrer Tochter zur Nutzung überlassen. Die Tochter hat inzwischen eine eigene Familie und größeren Platzbedarf; der Mutter ist das Haus zu groß geworden. Sie zieht in ein nahegelegenes Apartment, die Tochter zieht in das ehemalige Familienheim ein.

Die erste Folge: rückwirkende Besteuerung

Was passiert hier steuerlich? Die Mutter hatte die Hälfte des Familienheims von ihrem Mann geerbt und das Haus zunächst weiter selbst bewohnt – die Vererbung unterlag daher erst einmal nicht der Erbschaftsteuer. Für diese Steuerfreiheit hätte sie das Haus jedoch noch weitere 10 Jahre als eigenes Familienheim nutzen müssen. Durch ihren Auszug nach 8 Jahren ist diese Voraussetzung nicht mehr erfüllt – es kommt nun rückwirkend zur Besteuerung des geerbten hälftigen Anteils.

Die zweite Folge: keine steuerfreie Vererbung mehr

Es gibt eine zweite teure Folge. Verstirbt später die Mutter, kann sie der Tochter das Familienheim nicht mehr steuerfrei vererben. Steuerfrei vererben lässt sich nur das eigene Familienheim – da die Mutter nicht mehr im Haus wohnt, ist es nicht mehr ihr Familienheim. Eine spätere Vererbung an die Tochter löst dann ohne Vergünstigung ganz regulär Erbschaftsteuer aus. Im Ergebnis kommt es zur mehrfachen Besteuerung des Familienheims bei Übertragungen innerhalb der Familie.

Fazit

Bei Schenkung und Vererbung des Familienheims gelten unterschiedliche Regeln: Die Schenkung an den Ehegatten ist ohne Haltefrist steuerfrei, die Vererbung nur bei 10-jähriger Selbstnutzung. Wer die Reihenfolge und die Fristen kennt, vermeidet eine rückwirkende Besteuerung und eine teure Mehrfachbelastung. Gerade bei schwerer Erkrankung lohnt sich eine frühzeitige Gestaltung.

Alle Angaben sind nach bestem Wissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr. Sie ersetzen keine individuelle Beratung im Einzelfall – sprechen Sie uns gerne an.

Häufige Fragen

Was gilt steuerlich als Familienheim?
Jede zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie, in der sich der Lebensmittelpunkt befindet. Nur das selbst bewohnte Objekt ist begünstigt.

Muss ich nach der Schenkung des Familienheims an den Ehegatten wohnen bleiben?
Nein. Bei der Schenkung unter Ehegatten gibt es keine 10-Jahres-Nutzungsvoraussetzung. Der beschenkte Ehegatte darf danach verkaufen, ausziehen oder die Immobilie den Kindern überlassen – die Steuerfreiheit bleibt.

Welche Frist gilt bei der Vererbung des Familienheims?
Der Erbe (Ehegatte oder Kind) muss die Immobilie nach dem Erbfall noch 10 Jahre selbst als Familienheim nutzen, sonst entfällt die Steuerbefreiung.

Was passiert, wenn ich vor Ablauf der 10 Jahre auszieht?
Die Steuerbefreiung wird rückwirkend versagt – für das geerbte Familienheim fällt dann ganz regulär Erbschaftsteuer an.