Familienpool: private Veräußerungsgeschäfte vermeiden (Teil 4)
Der Familienpool gilt als elegantes Werkzeug, um Vermögen steuerschonend in der Familie zu halten. Doch in der Familiengesellschaft lauert eine Steuerfalle, die in der Praxis leicht übersehen wird: das private Veräußerungsgeschäft.
Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?
Hält man eine Immobilie im Privatvermögen, kann man sie steuerfrei verkaufen, wenn man sie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat – oder wenn sie in den letzten drei Jahren bis zum Verkauf selbst genutzt wurde. Liegen zwischen Kauf und Verkauf hingegen weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft (früher „Spekulationsgeschäft“) einkommensteuerpflichtig.
Gelten diese Regeln auch für den Familienpool?
Ja. Auch ein vermögensverwaltender Familienpool kann eine Immobilie kaufen und verkaufen. Sind dabei weniger als zehn Jahre vergangen, führt dies anteilig bei allen Beteiligten zu einem privaten Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn wird jedem Gesellschafter nach seiner Beteiligungsquote (nach Bruchteilen) zugerechnet. Insoweit unterscheidet sich der Pool nicht vom Kauf und Verkauf einer Immobilie im alleinigen Privatvermögen.
Zwei Ebenen, auf denen ein Geschäft entstehen kann
Beim Familienpool sind weitere Sachverhalte denkbar, die ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen – und zwar auf zwei Ebenen:
- auf der Ebene der Gesellschaft (die Gesellschaft kauft und verkauft eine Immobilie), und
- auf der Ebene des einzelnen Beteiligten (etwa bei Einbringung oder Anteilsverkauf).
Drei Beispiele zeigen, wie schnell man in die Falle tappt.
Beispiel 1 – Einbringung ohne Gegenleistung
Eine Familie hat einen Familienpool in Form einer vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft gegründet. Der Vater ist zu 50 % beteiligt, die beiden Kinder als Kommanditisten zu je 25 %. Der Vater bringt eine schuldenfreie Eigentumswohnung aus seinem Privatvermögen ein, die er vor fünf Jahren gekauft hat – ohne Gegenleistung, insbesondere ohne neue Gesellschaftsanteile.
Nach der Einbringung gehören dem Vater weiterhin 50 % der Wohnung – insoweit liegt kein Veräußerungsgeschäft vor. Den Kindern gehören nun je 25 %, die sie ohne Gegenleistung geschenkt bekommen. Da der Vater diese Anteile nicht verkauft, sondern verschenkt hat, entsteht bei ihm kein privates Veräußerungsgeschäft. Allerdings liegt eine Schenkung an die Kinder vor – hier ist zu prüfen, ob Schenkungsteuer anfällt.
Beispiel 2 – Einbringung gegen Gesellschaftsrechte und Schuldübernahme
Jetzt bringt der Vater dasselbe Grundstück gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten ein: Er ist danach nicht mehr nur zu 50 %, sondern zu einem höheren Prozentsatz beteiligt. Zusätzlich übernimmt die Gesellschaft ein Darlehen aus dem damaligen Kauf der Wohnung.
Das führt zu einem ganz anderen Ergebnis. Weil der Vater für die Einbringung Gesellschaftsanteile erhält und die Mitgesellschafter anteilig die Bankverbindlichkeiten mitübernehmen, liegt keine Schenkung mehr vor. Die Kinder haben die Immobilie anteilig erworben, der Vater hat sie anteilig verkauft. Beim Vater entsteht dadurch ein privates Veräußerungsgeschäft – ein erzielter Gewinn unterliegt der Einkommensteuer.
Beispiel 3 – Ein Kind verkauft seinen Anteil
Der Vater hat seine vor fünf Jahren gekaufte Wohnung eingebracht, ohne dass ein Veräußerungsgeschäft ausgelöst wurde. Ein Jahr später verkauft eines der Kinder seinen Gesellschaftsanteil an seinen Bruder.
Auf Ebene der Gesellschaft ändert sich nichts: Ihr gehörte die Wohnung vorher und nachher. Auf der Ebene des verkaufenden Kindes sieht es jedoch anders aus. Der Verkauf eines Anteils an einer vermögensverwaltenden Gesellschaft gilt steuerlich als Verkauf der anteiligen Vermögenswerte – das Kind verkauft also seinen Anteil an der eingebrachten Immobilie. Da es die Immobilie persönlich noch keine zehn Jahre besessen hat, entsteht ein privates Veräußerungsgeschäft; ein Gewinn ist einkommensteuerpflichtig.
Fazit – wann Vorsicht geboten ist
Bei einer Familiengesellschaft kann ein privates Veräußerungsgeschäft sowohl auf Ebene der Gesellschaft als auch anteilig beim einzelnen Gesellschafter entstehen. Besondere Vorsicht ist daher geboten bei:
- der Einbringung von Vermögen in die Familiengesellschaft,
- der Veränderung der Beteiligungsverhältnisse an der Gesellschaft, und
- dem Verkauf von Vermögenswerten durch die Gesellschaft oder von Anteilen durch einen Gesellschafter.
Welche fünf wesentlichen Risiken der Vermögensnachfolge sich mit einem Familienpool darüber hinaus gezielt vermeiden lassen, lesen Sie in Teil 3 dieser Reihe.
Das Thema im Video
Im Video erkläre ich die Steuerfalle des privaten Veräußerungsgeschäfts beim Familienpool an drei Beispielen:
Häufige Fragen
Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?
Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf. Der Gewinn ist einkommensteuerpflichtig – Ausnahme: Eigennutzung in den letzten drei Jahren bis zum Verkauf.
Kann ein Familienpool ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen?
Ja – sowohl wenn die Gesellschaft selbst eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, als auch anteilig beim einzelnen Gesellschafter.
Ist die Einbringung einer Immobilie in den Familienpool steuerpflichtig?
Es kommt darauf an: Bei Einbringung ohne Gegenleistung liegt eine Schenkung vor (kein Veräußerungsgeschäft, aber Schenkungsteuer prüfen). Bei Einbringung gegen Gesellschaftsrechte und Schuldübernahme kann ein privates Veräußerungsgeschäft entstehen.
Löst der Verkauf eines Gesellschaftsanteils Steuer aus?
Ja. Der Verkauf eines Anteils gilt als anteiliger Verkauf der Vermögenswerte der Gesellschaft. Liegt die Immobilie noch in der Zehnjahresfrist, entsteht beim verkaufenden Gesellschafter ein privates Veräußerungsgeschäft.
Alle Angaben sind nach bestem Wissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr. Sie ersetzen keine individuelle Beratung im Einzelfall – sprechen Sie uns gerne an.