Immobilie an das Kind verkaufen und Kaufpreis stunden: jetzt ohne Zinsschenkungsrisiko

Der Verkauf einer Immobilie an das eigene Kind ist in der Vermögensnachfolge ein Klassiker, vor allem wenn Schenkungssteuer-Freibeträge bereits ausgeschöpft sind. Lange Zeit steckte in einer scheinbar harmlosen Gestaltung eine doppelte Steuerfalle: Eltern verkauften etwa eine Wohnung für 600.000 Euro und stundeten den Kaufpreis, oft ausdrücklich ohne Zinsen. Die Finanzverwaltung behandelte das in der Praxis so, als wären dennoch Zinsen angefallen. Ergebnis: Beim Vater konnten über die Laufzeit fiktive Zinsen einkommensteuerpflichtig werden, obwohl tatsächlich keine Zinszahlungen flossen. Gleichzeitig drohte beim Kind Schenkungssteuer, weil die ersparten Zinsen als sogenannte Zinsschenkung über die gesamte Laufzeit auf einmal angesetzt wurden.

Genau hier setzt das BFH-Urteil an und beendet zwei nachteilige steuerliche Regelungen, die in der Immobilienübertragung innerhalb der Familie jahrelang für Unsicherheit sorgten. Der zentrale Gedanke: Eine Schenkung setzt eine Vermögensverschiebung voraus, also einen Vermögensabfluss beim Schenker und einen Vermögenszufluss beim Beschenkten. Bei einer gestundeten Kaufpreisforderung ohne Zinsen passiert aber gerade das nicht. Der Vater zahlt der Tochter kein Geld aus, sondern erlaubt lediglich eine spätere Zahlung in Raten. Die Tochter hat dadurch künftig zwar eine geringere Belastung, erhält aber keinen unmittelbaren Vermögenszufluss. Damit fehlt nach Auffassung des BFH das Kernelement der Schenkung, und eine Zinsschenkung wird in dieser Konstellation nicht mehr ausgelöst.

Wichtig ist die präzise Abgrenzung, denn sie entscheidet über Schenkungssteuer und Einkommensteuer. Das Urteil gilt für die Stundung des Kaufpreises aus einem echten Kaufvertrag, also für eine gestundete Kaufpreisforderung. Es gilt nicht automatisch für ein Darlehen innerhalb der Familie. Das klingt spitzfindig, ist aber in der Besteuerung entscheidend: Beim Kauf gegen Ratenzahlung ohne Zinsen fließt kein Geld vom Vater zur Tochter, es fehlt der Nutzungsvorteil aus sofort verfügbarer Liquidität. Beim Familiendarlehen dagegen überweist der Vater zunächst Geld an die Tochter, und sie kann es unmittelbar verwenden, etwa um bei einem Dritten eine Immobilie zu kaufen. Dieser Nutzungsvorteil ist und bleibt nach der Logik der Finanzverwaltung und Rechtsprechung grundsätzlich eine Schenkung, auch wenn die Rückzahlung später in Raten erfolgt.

Für die Praxis der Unternehmensnachfolge und privaten Vermögensnachfolge heißt das: Wer Immobilien innerhalb der Familie übertragen will, sollte zuerst klären, ob ein Verkauf mit Kaufpreisstundung oder ein echtes Darlehen vorliegt. Prüfung und entsprechende ist dabei außerordentlich wichtig: Kaufvertrag, klare Ratenvereinbarung, Stundungsabrede und Zahlungsplan sollten sauber formuliert sein. Ebenso wichtig ist die Frage nach dem Marktzins, denn selbst beim Darlehen gibt es Bewegung: Der BFH hat 2024 entschieden, dass ein niedrigerer marktüblicher Zins angesetzt werden darf, wenn er nachweisbar ist. Das kann die Bemessungsgrundlage für eine mögliche Zinsschenkung reduzieren und damit Schenkungssteuerbelastungen spürbar senken.

Unterm Strich liefert das BFH-Urteil ein Stück Rechtssicherheit für Familien, die eine Immobilie an Kinder übertragen möchten, ohne sofort Liquidität zu verschieben. Dennoch bleibt Gestaltung keine Bastelarbeit: Die steuerliche Wirkung hängt an Details wie Vertragstyp, Geldfluss, Zinsvereinbarung, Nachweisen und der richtigen Einordnung als gestundeter Kaufpreis oder Familiendarlehen. Wer hier früh mit dem Steuerberater plant, kann typische Fehler vermeiden, Fristen und Freibeträge strategisch nutzen und die Gesamtbelastung aus Schenkungssteuer und Einkommensteuer deutlich reduzieren. Gerade bei hohen Immobilienwerten lohnt sich eine kurze Vorabprüfung, weil ein scheinbar identischer wirtschaftlicher Ablauf zu völlig unterschiedlichen Steuerfolgen führen kann.