Immobilienbewertung in der Erbschaftsteuer: 5 Fehler vermeiden

In einer Erbschaft sind Immobilien fast immer ein wesentlicher Bestandteil des Vermögens. Daher kommt der Bewertung der Immobilie – mit welchem Wert sie in der Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung anzusetzen ist – eine sehr große Rolle zu. Häufig kommen Mandanten zu uns, bei denen das Finanzamt einen deutlich höheren Wert angesetzt hat als in der Steuererklärung beantragt. Hat das Finanzamt dann einen Fehler gemacht? Im Folgenden zeige ich Ihnen die fünf größten Fehler bei der Bewertung von Immobilien in der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Fehler 1: Das Bewertungsverfahren ist nicht frei wählbar

Es gibt mehrere Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen – und jedes kommt zu einem etwas anderen Ergebnis:

• Ertragswertverfahren: Je mehr Ertrag die Immobilie abwirft, desto höher der Wert.
• Sachwertverfahren: Bewertung nach der Substanz – Größe des Grundstücks plus Zeitwert des Gebäudes.
• Vergleichswertverfahren: Ableitung des Werts aus den Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien.

Diese drei Methoden schreibt das Finanzamt auch bei Erbschaft und Schenkung vor. Dürfen Sie sich das günstigste Verfahren aussuchen? Nein. In § 182 Bewertungsgesetz (BewG) ist genau festgelegt, welches Verfahren anzuwenden ist – oft führt das zu einem für Sie ungünstig hohen Wert. Wie Sie sich gegen einen zu hohen Wert wehren können, zeigt Fehler 5.

Fehler 2: Das falsche Bewertungsverfahren wird verwendet

Weil § 182 BewG vorgibt, wann welches Verfahren gilt, werden Werte oft mit dem falschen Verfahren ermittelt. Das Finanzamt rechnet dann nach dem richtigen Verfahren nach – und kommt auf höhere Werte, mit denen der Erbe oder Beschenkte nicht gerechnet hat. Welches Verfahren gilt, richtet sich nach der Art der Immobilie: Für eine Werkhalle ist ein anderes vorgesehen als für eine Eigentumswohnung.

Die am häufigsten anzuwendende Methode ist das Sachwertverfahren: Wert von Grund und Boden zuzüglich Zeitwert des Gebäudes. Es ist oft gar nicht so ungünstig, da der Quadratmeterpreis für das Grundstück mancherorts bis zu zwei Jahre alt sein kann und auch die Gebäudewerte aus Vorjahren stammen – gerade bei steigenden Preisen ergibt das einen niedrigeren Wertansatz. Das weiß auch die Finanzverwaltung. Deshalb ist in § 182 BewG geregelt, dass für Teileigentum, Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser vorrangig zwingend das Vergleichswertverfahren gilt.

Im Vergleichswertverfahren wird der Wert aus Verkäufen anderer Immobilien abgeleitet, die beim örtlichen Gutachterausschuss gesammelt werden. Der erste Weg geht daher immer dorthin: Gibt es für Ihre Immobilie einen Vergleichspreis, ist dieser zu verwenden – das oft günstigere Sachwert- oder Ertragswertverfahren scheidet dann aus.

Fehler 3: Das Vergleichsfaktorverfahren wird vergessen

Häufig teilt der Gutachterausschuss mit, dass für Ihre Wohnung oder Ihr Haus kein genauer Vergleichspreis vorliegt. Dürfen Sie dann sofort das günstigere Sachwertverfahren anwenden? Nein – es gibt eine zweite Hürde: das Vergleichsfaktorenverfahren. Gab es keine Verkäufe genau gleicher Objekte, aber Verkäufe ähnlicher Immobilien, kann daraus Ihr Wert errechnet werden.

Für München etwa gibt der Gutachterausschuss regelmäßig einen Immobilienmarktbericht heraus. Im Beispiel aus dem Bericht 2018 hätte eine Neubau-Eigentumswohnung in guter, zentraler Lage durchschnittlich 15.500 € je Quadratmeter gekostet, eine vergleichbare Altbauwohnung gerundet 9.050 €. Wurde ein solcher Wert ermittelt, ist dieser Vergleichsfaktorwert auch für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer maßgebend.

Fehler 4: Auslandsimmobilien werden stets zum Marktpreis bewertet

Nicht selten gehört eine ausländische Immobilie zum Nachlass. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt das Weltvermögensprinzip: Ein Inländer muss sämtliches geerbtes oder geschenktes Vermögen der deutschen Steuer unterwerfen – egal, wo auf der Welt es liegt. Zusätzlich kann ausländische Erbschaftsteuer anfallen.

Anders als im Inland gibt es für ausländische Immobilien keine zugänglichen Vergleichspreise. Die Standardverfahren (Sachwert, Ertragswert) kommen daher nicht zur Anwendung – maßgebend ist regelmäßig der Marktpreis. In der Praxis bedeutet das meist, dass ein Bewertungsgutachten im Ausland erstellt werden muss.

Fehler 5: Keine Gegenwehr bei zu hohen Grundstückswerten

Hat das Finanzamt für Ihr geerbtes oder geschenktes Grundstück einen zu hohen Wert angesetzt, können Sie sich wehren. Nach § 198 BewG ist es stets zulässig, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – durch ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder des örtlich zuständigen Gutachterausschusses.

Auch bei ungünstig hohen Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktorwerten lohnt die Überprüfung: Nicht selten setzt die Finanzverwaltung sehr hohe Werte an, obwohl die Voraussetzungen dafür im Einzelfall gar nicht vorliegen.

Fazit

Die Immobilienbewertung folgt festen gesetzlichen Regeln – ein Wahlrecht gibt es nicht. Wer das richtige Verfahren kennt, Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren prüft und bei zu hohen Werten den Nachweis nach § 198 BewG nutzt, kann eine überhöhte Erbschaft- oder Schenkungsteuer vermeiden.

Alle Angaben sind nach bestem Wissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr. Sie ersetzen keine individuelle Beratung im Einzelfall – sprechen Sie uns gerne an.

Häufige Fragen

Darf ich das günstigste Bewertungsverfahren für meine Immobilie wählen?
Nein. § 182 Bewertungsgesetz schreibt je nach Immobilienart zwingend ein bestimmtes Verfahren vor – ein freies Wahlrecht gibt es nicht.

Welches Verfahren gilt für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser?
Vorrangig und zwingend das Vergleichswertverfahren, sofern beim Gutachterausschuss Vergleichspreise vorliegen. Erst danach kommen Vergleichsfaktoren oder das Sachwertverfahren in Betracht.

Wie werden Auslandsimmobilien bewertet?
Über das Weltvermögensprinzip unterliegen sie der deutschen Erbschaft-/Schenkungsteuer. Maßgebend ist regelmäßig der Marktpreis – meist ist dafür ein Bewertungsgutachten im Ausland nötig.

Was kann ich tun, wenn das Finanzamt die Immobilie zu hoch bewertet?
Nach § 198 Bewertungsgesetz dürfen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – etwa durch ein Gutachten eines Sachverständigen oder des örtlichen Gutachterausschusses.